Case noi pe piață: Cumpărătorii riscă?

Este primăvară, iar pancartele «De Vânzare» apar în fața caselor din întreaga țară. Dar, cu atâta incertitudine în economie, este o întrebare deschisă dacă piața imobiliară de primăvară va fi fierbinte… sau nu. Să verificăm prognoza.

Ratele ipotecare și prețurile locuințelor sunt ambele ridicate

Cu siguranță nu este cel mai ieftin moment pentru a cumpăra o casă. Rata medie a unui credit ipotecar pe 30 de ani este acum de 6,65%, puțin mai mică decât în ianuarie, dar încă destul de mare.

Mulți analiști prevăd că ratele ipotecare vor rămâne în jurul acestui nivel pentru moment, mai ales că Rezerva Federală (Fed) a indicat că este puțin probabil să reducă ratele dobânzilor până mai târziu în acest an.

Selma Hepp, economist șef la firma de analiză imobiliară Cotality, spune că volatilitatea pieței ar putea reduce ratele ipotecare. Acest lucru se datorează faptului că ipotecile urmează, de obicei, randamentul obligațiunilor de Trezorerie pe 10 ani, care sunt afectate de îngrijorările investitorilor cu privire la economie.

«Din cauza preocupărilor legate de încetinirea pieței muncii, din cauza îngrijorărilor legate poate de creșterea riscurilor unei recesiuni», spune Hepp.

Dar există și alți factori care mențin ratele ipotecare ridicate – printre aceștia, politicile inflaționiste precum tarifele vamale.

Un alt factor descurajant pentru cumpărători este costul ridicat al achiziționării unei locuințe. Prețul median al caselor a crescut cu 47% în ultimii cinci ani.

Vești bune pentru cumpărători: mai multe locuințe apar pe piață

Anul trecut a fost cel mai lent an pentru vânzările de locuințe existente din 1995. Nu pentru că oamenii nu voiau să cumpere -- pur și simplu nu prea exista ofertă.

Marea întrebare acum este dacă o piață înghețată poate începe să se dezghețe. Semnele sugerează că lucrurile încep să se schimbe, cu mai multă ofertă apărând pe piață.

În februarie, existau cu 17% mai multe locuințe existente de vânzare comparativ cu anul trecut, urmate de o creștere de 10% a listărilor noi în martie comparativ cu un an în urmă.

În ultimii doi ani, pe măsură ce ratele ipotecare au crescut, a existat îngrijorarea cu privire la un «efect de blocare» (lock-in effect) care îi determină pe proprietarii de case cu rate scăzute ale dobânzii să nu se mai mute niciodată. Dar creșterea recentă a listărilor sugerează că, pe măsură ce timpul trece, oamenii ajung să se mute.

Mai multe listări ar trebui să se traducă în mai multe vânzări. Politicile de revenire la birou îi determină, de asemenea, pe unii oameni să se mute mai aproape de orașe, acum că trebuie să fie la birou câteva zile pe săptămână.

Creșterea ofertei va pune cumpărătorii într-o poziție mai bună, oferindu-le mai multe opțiuni și mai multă putere de negociere.

Pentru vânzători, mai multă concurență ar putea însemna că trebuie să fie mai flexibili în privința prețului. Acest lucru deja începe să se întâmple. Peste 17% dintre listările active au inclus reduceri de preț în martie, conform Realtor.com -- cel mai mare procent pentru luna martie din 2016.

Incertitudinea economică umbrește prognoza

Jeremy Masem, 40 de ani, încearcă să devină proprietar. În ultimul an, el și soția sa au căutat o casă în comitatul Fairfield, Connecticut.

Acum câteva săptămâni, au oferit cu 161.000 de dolari peste prețul cerut al unei case. Dar oferta lor tot nu a fost suficientă.

Săptămâna aceasta, au pierdut din nou – a lor a fost una dintre cele 17 oferte. Masem spune că s-ar putea decide să rămână în chirie pentru o vreme.

«Sunt puțin nervos... Toate tarifele diverse», spune el. «Ce se va întâmpla? Ce nu se va întâmpla? Poate că așteptarea și observarea pentru încă un an sau doi ar fi în interesul nostru.»

Alții ar putea face aceeași alegere. Listările în așteptare — adică locuințele sub contract — au scăzut cu 5,2% de la an la an în martie, conform datelor de la Realtor.com.

Cei care sunt îngrijorați de pierderea locului de muncă s-ar putea să nu dorească să se angajeze la un avans mare chiar acum.

«Tind să rămână pe loc», spune Hepp de la Cotality. «Ajung să nu se mute decât dacă sunt obligați.»

De asemenea, la incertitudine se adaugă faptul că unele costuri ale deținerii unei locuințe, care obișnuiau să fie destul de stabile, cum ar fi asigurarea locuinței sau taxele de administrare HOA, au crescut vertiginos în unele locuri.

Acest lucru poate face ca achiziționarea unei case să pară mai mult un pariu decât era înainte.

Pe deasupra, modul în care sunt plătiți agenții s-a schimbat

Anul trecut, o înțelegere cu Asociația Națională a Agenților Imobiliari (NAR) a dus la câteva schimbări majore atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători.

Înainte ca aceste noi reguli să intre în vigoare, vânzătorii plăteau de obicei atât propriul agent, cât și agentul cumpărătorului. Acum, acest lucru nu mai este garantat. Depinde de vânzător dacă plătește agentul cumpărătorului — și cât de mult.

O a doua mare schimbare este că acum cumpărătorii care doresc să lucreze cu un agent imobiliar trebuie să semneze un acord care stabilește compensația agentului – înainte de a putea viziona vreo locuință.

Deci, cam singura modalitate de a vedea o casă fără a semna ceva în aceste zile este să mergi la o vizionare deschisă (open house) – sau să te reprezinți singur și să contactezi direct agenții de listare.

Mulți agenți imobiliari spun că sistemul nu s-a schimbat prea mult. Dar noile reguli înseamnă mai multe lucruri de negociat în mijlocul a ceea ce poate fi deja un proces dificil într-o tranzacție foarte costisitoare.

«Încă există confuzie cu privire la cine plătește procentul cui», spune Masem, cumpărătorul de locuințe din Connecticut.

El spune că întregul proces de căutare a caselor și de depunere a ofertelor poate fi epuizant și consumator de timp.

«Mult din timpul nostru liber este petrecut uitându-ne la aceste lucruri», spune Masem. «Simt că pierdem lucrurile obișnuite pe care am dori să le facem.»